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Cuándo solicitar una hipoteca: qué debe tener en cuenta para saber si es el mejor momento

Existe una enorme cantidad de factores que influyen en una decisión tan grande como la compra de una casa. Por lo tanto, el mejor momento para solicitar una hipoteca en Estados Unidos depende completamente de su situación financiera actual, sus planes de vida y otros factores externos como las tasas de interés del mercado.

Para saber si es el momento indicado para que usted solicite un préstamo hipotecario, le recomendamos que como primer paso conteste honestamente las siguientes preguntas:

  • ¿Tengo la estabilidad laboral y financiera suficiente para comprometerme a pagar una hipoteca por una década o más?
  • ¿Quiero vivir en la misma casa a largo plazo?
  • ¿Puedo cubrir los gastos extras que implica el ser dueño de una casa?
  • ¿El plan hipotecario que me ofrece el banco es competitivo?
  • ¿Tengo otras deudas que saldar o proyectos futuros que financiar que puedan interferir con mis pagos de hipoteca?

Si después de responder a estas preguntas usted está pensando en comprar una vivienda, pero aún no sabe si es el momento indicado para solicitar una hipoteca, ha llegado al lugar correcto: en SABEResPODER preparamos esta guía que le ayudará a tomar esta importante decisión.

¿Qué es un crédito hipotecario?

Adquirir una propiedad es uno de los pasos más importantes en la vida financiera de muchas personas. Sin embargo, hacer una compra de este tamaño con un pago de contado es muy poco común, por lo que la gran mayoría recurren al uso de un crédito hipotecario para solventar este importante gasto.

Un crédito hipotecario es un tipo de préstamo en el que la garantía de pago es un bien inmueble (es decir, una propiedad como un terreno, un departamento o una casa). Estos préstamos son otorgados por una institución, que se denomina el prestamista y normalmente es un banco, a una persona o corporación a quien se le llama el prestatario.

Existen diversos motivos por los cuales se puede solicitar un préstamo hipotecario, pero el uso más común que se les da es adquirir la misma propiedad que se registra como garantía del crédito. En este artículo nos centraremos en los préstamos hipotecarios para adquirir una vivienda.

Tipos de créditos hipotecarios en Estados Unidos

Para poder determinar con certeza cuándo es el mejor momento para solicitar una hipoteca, primero debemos tener en cuenta que en EE.UU. existen dos tipos principales de hipoteca. A continuación le presentamos cuáles son y las ventajas y desventajas que cada uno presenta:

Créditos hipotecarios de tasa fija

Como lo indica su nombre, los créditos hipotecarios de tasa fija garantizan que sus pagos se mantendrán estables durante todo el período del préstamo. El banco le ofrecerá una tasa de interés al momento de hacer la contratación del crédito y esta tasa se mantendrá hasta que termine de pagarlo.

Ventajas

  • Sabrá desde un inicio cuál va a ser su pago mensual y este no cambiará.
  • Estará protegido contra los movimientos de mercado que pueden hacer subir las tasas de interés en el futuro.

Desventajas

  • Las tasas de interés iniciales son normalmente más altas que las que encontrará con créditos de interés variable.
  • En caso de que el mercado inmobiliario sufra una caída, usted no podrá aprovechar las tasas de interés más bajas del futuro.

Créditos hipotecarios de tasa variable

Las hipotecas de tasa de interés variable (ARM, por sus siglas en inglés) son préstamos en los que la cantidad de intereses que le cobrarán cada mes dependerá de algún indicador externo que puede subir o bajar durante el período de pago. Es común que estos préstamos aseguren una tasa de interés por un período inicial, pero al pasar este tiempo predeterminado, la cantidad de intereses cobrados (y, por lo tanto, su pago mensual) cambiará para reflejar el índice de mercado.

Ventajas

  • La tasa de interés inicial que le ofrecerán en créditos ARM es normalmente más baja que aquellas que se ofrecen con créditos de tasa fija.
  • Al iniciar con una tasa de interés más baja, sus primeros pagos aportarán más al capital, por lo que el monto de su deuda disminuirá más rápido.
  • Si los indicadores a los que está atado su préstamo bajan en el futuro, la tasa de interés de su préstamo podría bajar también.

Desventajas

  • Sus pagos mensuales pueden aumentar en el futuro.
  • Su planificación financiera a largo plazo se hará más complicada ya que tendrá que tomar en cuenta la incertidumbre del monto de sus mensualidades.

¿Qué debe tener en cuenta para pedir una hipoteca?

Contratar un préstamo hipotecario es una de las decisiones más importantes que tendrá que hacer en su vida financiera. Para evaluar si es el momento adecuado en su vida para adquirir este compromiso a largo plazo, le recomendamos que tome en cuenta los siguientes factores:

Su puntaje crediticio

Para ser elegible para recibir un crédito hipotecario deberá tener un buen puntaje de crédito. Usted puede consultar este puntaje de manera gratuita una vez al año en este sitio (disponible sólo en inglés). En caso de que su puntaje no sea suficiente, le recomendamos que lea nuestra guía para construir un buen historial crediticio.

Su situación financiera

Debido a que las hipotecas son préstamos a largo plazo (normalmente oscilan entre los 10 y los 30 años), es muy recomendable que evalúe qué tan estable es su situación financiera antes de adquirir este compromiso. Para hacerlo deberá tener en cuenta sus ahorros, sus ingresos mensuales, sus egresos regulares y sus deudas pendientes. Con estos datos, podrá hacer un presupuesto y calcular el monto mensual que podrá pagar de hipoteca.

Los seguros y comisiones extras

Al adquirir una hipoteca, usted deberá pagar una cantidad mensual que cubrirá los intereses generados durante el período y una parte del capital que recibió en préstamo. Sin embargo, es importante que también tome en cuenta los pagos adicionales que pueden surgir al adquirir una propiedad. Algunos de estos cargos que debe tener en cuenta son:

La ayuda financiera para la que sea elegible

El gobierno de los EE.UU. cuenta con diversos programas de ayuda financiera para que sus ciudadanos puedan adquirir una vivienda. Le recomendamos que revise si usted es elegible para alguno de estos programas y, de ser así, que aplique para recibir el apoyo.

La cantidad que puede pedir en préstamo

Usted puede acudir a su banco para preguntar cuánto dinero puede pedir prestado en un crédito hipotecario. El banco evaluará sus ingresos, sus deudas, su puntaje crediticio, el plazo que requiera e incluso el área en donde piensa comprar la propiedad para otorgarle una cifra. Tome en cuenta que este será el monto máximo de su préstamo, pero siempre es recomendable pedir una cantidad menor para evitar problemas futuros.

Lo que debe saber: Si bien los créditos hipotecarios son una excelente herramienta para adquirir una vivienda, debemos estar conscientes de que también conllevan un riesgo. Por ejemplo, tome en cuenta que cuando un prestatario deja de pagar su hipoteca por cualquier razón, el prestamista tiene derecho a embargar la propiedad y los pagos que se han hecho hasta el momento se perderán. A esto se le conoce como una ejecución hipotecaria.

Requisitos que debe cumplir

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Los requisitos para obtener un crédito hipotecario varían según el prestamista, el monto del préstamo y su situación financiera, entre otros. Sin embargo, los siguientes son los requisitos más comunes para obtener una hipoteca convencional:

  • El pago de un depósito. Para obtener una hipoteca, usted deberá cubrir una parte del total del valor de la vivienda como pago inicial. El enganche mínimo para hipotecas convencionales es del 3%.
  • La contratación de un seguro hipotecario. Si usted paga un enganche de menos del 20% del valor de su vivienda, deberá contratar un seguro hipotecario (PMI, por sus siglas en inglés). Este seguro suele costar entre el 0.15% y el 1.95% del monto total del préstamo cada año.
  • Tener un buen puntaje de crédito. Para obtener una hipoteca convencional, deberá tener un puntaje de crédito mínimo de 620. Si usted tiene un puntaje más alto, podrá acceder a mejores tasas de interés y primas de PMI.
  • Mostrar comprobantes de ingresos. La mayoría de los prestamistas hipotecarios requieren revisar su historial de empleo por al menos los últimos dos años. Esto aplica tanto para personas empleadas en una empresa como para trabajadores en autoempleo.
  • Tener una buena relación deuda-ingresos. La relación deuda-ingresos (DTI, por sus siglas en inglés) se calcula dividiendo el total de sus deudas por su ingreso bruto mensual. En general, los prestamistas requieren que esta cifra esté por debajo del 45%.
  • Contar con reservas de efectivo. Además de pagar el depósito para su nueva casa, la mayoría de los prestamistas requieren que usted demuestre que posee suficientes ahorros para cubrir sus mensualidades en caso de que exista alguna eventualidad y pierda sus ingresos. Esta cantidad es variable y puede llegar a ser hasta 6 veces el pago mensual de su hipoteca.
  • Uso de la propiedad. Los préstamos hipotecarios convencionales sólo se pueden solicitar si el inmueble será usado como vivienda principal del prestatario, como segunda vivienda (casa de verano) o como propiedad en renta.
  • Tipos de propiedad. Las hipotecas convencionales le permiten financiar propiedades de una a cuatro unidades habitacionales en subdivisiones regulares, condominios, cooperativas, desarrollos de unidad planificada (PUD, por sus siglas en inglés). Algunos préstamos también pueden ser usados para adquirir viviendas prefabricadas, pero estas deberán estar fijas al terreno y no podrán ser móviles.
  • Contar con una valuación de la vivienda. La valuación o tasación de una propiedad es un documento por escrito que emite un tercero dando una opinión del valor del inmueble. La mayoría de los créditos hipotecarios requieren que usted contrate a una agencia de valuación inmobiliaria para obtener este documento, aunque existe la posibilidad de evitarlo si se paga un enganche superior al 20%.

¿Cuál es la situación actual (2022) de las tasas de interés hipotecario?

Las tasas de interés hipotecario han estado incrementando desde el año pasado. Al momento de esta redacción (julio de 2022), las tasas se encuentran más de dos puntos porcentuales arriba de los números registrados a principios de año, después de experimentar la mayor subida durante el primer trimestre que se ha visto en 28 años.

Una de las razones principales de esta alza son los estragos de la pandemia mundial por COVID-19. Durante 2020, la construcción de nuevas viviendas disminuyó significativamente debido a las medidas de distanciamiento social. Gracias a eso, ahora hay menos propiedades a la venta de lo que se tenía planificado. Además, muchas personas que conservaron sus trabajos y pudieron seguir laborando desde casa lograron ahorrar porque no podían salir y además recibieron estímulos monetarios del gobierno como apoyo para la pandemia. Con estos ahorros inesperados, muchas de estas personas se han visto motivadas a dar el paso de comprar una casa, lo que completó la receta perfecta de “baja oferta y alta demanda” que hace que los precios suban en cualquier mercado.

Previsiones para los créditos hipotecarios

Algunos expertos esperan que esta tendencia a la alza se desacelere el siguiente año, pero como sabrá, el mercado inmobiliario es difícil de predecir, por lo que también puede suceder que las tasas sigan creciendo después de 2022. 

Entonces, ¿cuándo es el mejor momento para solicitar una hipoteca en Estados Unidos?

Como podrá ver, existe una enorme cantidad de factores que influyen en la decisión de solicitar una hipoteca. Por lo tanto, el momento ideal para tomar este gran paso dependerá completamente de su situación financiera actual, sus planes de vida y otros factores externos como las tasas de interés del mercado. Le recomendamos que complemente esta información conociendo los requisitos para comprar una casa en Estados Unidos

Para saber si es el momento indicado para que usted solicite un préstamo hipotecario, le recomendamos que conteste honestamente las siguientes preguntas:

  • ¿Tengo la estabilidad laboral y financiera suficiente para comprometerme a pagar una hipoteca por una década o más?
  • ¿Quiero vivir en la misma casa a largo plazo?
  • ¿Puedo cubrir los gastos extras que implica el ser dueño de una casa?
  • ¿El plan hipotecario que me ofrece el banco es competitivo?
  • ¿Tengo otras deudas que saldar o proyectos futuros que financiar que puedan interferir con mis pagos de hipoteca?

¡Cuide sus finanzas!

Esperamos que la información que acabamos de presentarle le sea útil para saber cuándo es el mejor momento para solicitar una hipoteca dependiendo de sus condiciones personales. Este gran paso es de suma importancia, por lo que le sugerimos que no lo tome a la ligera y que considere todas sus opciones antes de tomar una decisión. Si le queda alguna duda sobre este tema o cualquiera de los otros que tratamos en este sitio, no dude en contactar a nuestro equipo de expertos que estará feliz de asistirle.

¡Y recuerde: SABEResPODER!