¿Qué tengo que hacer para comprar una casa, hipotecarla o venderla?

Tener una casa propia es el sueño más añorado de muchas personas. La inversión en una propiedad es seguramente una de las mayores inversiones de su vida, por lo que todo lo que haga para conseguirla requiere de saber elegir razonablemente. Si aún no invierte o ya invirtió para realizar este sueño y quiere otra propiedad, usted tiene opciones. ¡Siga leyendo para conocerlas!

¿En qué etapa de comprar una casa se encuentra?

Queremos guiarle en los asuntos financieros en relación con una propiedad, según la fase de compra en la que se encuentre:

  1. ¿Quiere comprar una vivienda y necesita un préstamo hipotecario? Vaya a la primera sección de este artículo.
  2. ¿Quiere un préstamo con garantía hipotecaria para resolver un asunto económico y no sabe cuál es la mejor opción? Vaya a la segunda sección de este artículo.
  3. ¿Quiere vender su propiedad para comprar otra casa (o por otra razón) y quiere saber cuál es la mejor manera de venderla? Vaya a la tercera sección de este artículo.

Antes de entrar en detalles, recuerde siempre que lo más importante es comparar y dedicarle tiempo a una decisión tan importante como comprar, hipotecar o vender una casa. Pregunte y analice los planes que ofrecen instituciones financieras de ahorro, cooperativas de crédito, compañías hipotecarias y el gobierno de acuerdo a su situación financiera. Si no tiene historial crediticio, comience a crear uno lo más pronto posible, ya que es un requisito importante para solicitar préstamos.

¿Qué necesito para comprar una casa?

Resolver correctamente de qué manera invertir en una casa va a mejorar su vida y cómo conseguir la mejor forma de financiamiento es clave como primer paso. Garantizar que su inversión sea un sueño hecho realidad y no una pesadilla de deudas insostenibles, depende de cómo invierta su dinero y de saber cuáles son los préstamos hipotecarios convenientes para conseguirlo.

1. Determine cuánto puede gastar en comprar una casa

Primero que nada, haga un inventario de sus finanzas. Cualquier prestamista con quien consulte las posibilidades de recibir un préstamo o crédito hipotecario se fijará en sus ingresos, si en estos momentos cuenta con otros bienes inmuebles, cómo ha sido su historial de pago de deudas, su situación de empleo actual, entre otros factores.

Antes de comenzar a ver propiedades, dése a la tarea de evaluar cuál es el presupuesto con el que cuenta para comprar una casa. De esa forma se ahorrará tiempo, dinero y esfuerzo a largo plazo ya que contar con un presupuesto le ayudará a enfocar su búsqueda en las opciones más viables para que pueda comprar una casa.

Además, el gobierno de EE.UU. a través de la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB por sus siglas en inglés) pone a su disposición la posibilidad de hablar con sus asesores de vivienda. Dichos asesores le pueden orientar y ofrecer ayuda personalizada, para decidir el mejor momento para comprar una casa, ayudarle con sus opciones de préstamos e hipotecas, revisar sus informes de crédito, ¡y más! Haga clic aquí para encontrar un consejero de vivienda cerca de usted o llame al (800) 569-4287.

Lo que debe saber: si esta es la primera vez que compra una casa, al hablar con un asesor de vivienda pregunte si existen programas de asistencia específicos para su caso. Es posible que califique para programas que apoyan a las personas en proceso de comprar una casa por primera vez.

2. Averigüe el préstamo hipotecario para el cual califica

En Estados Unidos existen dos tipos de hipotecas para comprar una vivienda: las hipotecas convencionales y las respaldadas por el gobierno.

  • Las hipotecas convencionales: son préstamos garantizados por un prestamista privado o por una institución bancaria.
  • Las hipotecas respaldadas por el gobierno: son los préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA por sus siglas en inglés), entre otros tipos de hipotecas, como los Préstamos para Viviendas Rurales.

En términos generales, los préstamos FHA son más recomendables, porque los requisitos para calificar son más flexibles que los préstamos convencionales: puede tener o no un buen historial crediticio, los pagos iniciales son más bajos y las tasas de interés fijas son del 3%.

Por otro lado, los préstamos convencionales son los que emiten instituciones privadas como bancos, asociaciones de crédito, prestamistas privados o instituciones de ahorros y establecen requisitos más estrictos para no correr riesgos por impagos. Usted necesita tener un buen historial crediticio para amortizar un crédito a 10, 15, 20 ó 30 años, hacer un pago inicial mayor que los préstamos respaldados por el gobierno, realizar un pago mensual mínimo del 5% (variable) y la tasa de interés puede ser fija o variable.

Es importante considerar que si usted no hace un pago inicial mínimo del 20% al solicitar cualquiera de estos préstamos, necesita pagar un seguro de hipoteca. Hay muchos créditos hipotecarios —compare y consulte más información sobre los préstamos hipotecarios que puede solicitar para comprar una casa en EE.UU.

3. Encuentre la vivienda que quiere comprar y haga una oferta

Ya que haya seguido los primeros dos pasos, es momento de ver cuáles viviendas están a la venta. Existen motores de búsqueda gratuitos en donde usted puede ingresar el código postal en donde desea vivir y se despliegan las opciones de compra disponibles. Dos de los motores de búsqueda para este propósito son Trulia y Zillow (contenido disponible en inglés solamente).

Además de buscar por su cuenta, contacte a un agente de bienes raíces para ayudarle a comprar una casa. Los agentes de bienes raíces pueden tener acceso a propiedades en venta que pueden no estar disponibles en los motores de búsqueda gratuitos, por lo que de esta forma puede tener más opciones para encontrar algo de su agrado y dentro de sus posibilidades. 

Cuando ya haya encontrado la vivienda que quiere, haga su oferta. Manténgase firme en la cantidad que tiene disponible para gastar, incluyendo el monto que le puedan prestar. Cuando la persona que vende la vivienda acepte su oferta, entonces puede proceder a solicitar formalmente su hipoteca.

Lo que debe saber: Preste especial atención si la persona a quien le compra una vivienda le ofrece financiar la propiedad mediante un contrato por escritura (Contracts for Deed o Land Contract en inglés). Estos métodos para obtener un financiamiento son más arriesgados que una hipoteca a través de un banco o prestamista, ya que no cuenta con las protecciones que éstas últimas le proporcionan.

Cómo hipotecar una casa

Tal vez ya pasó por el proceso de comprar una casa y sabe que cumple con todos los requerimientos que le brindan comodidad a usted y su familia. Cada vivienda se caracteriza particularmente por su tamaño, su ubicación, la cercanía con fuentes de empleo, de transporte, escuelas, lugares de abastecimiento, acceso a servicios básicos y —de acuerdo con todos los elementos anteriores— por su costo.

Al tener una urgencia de dinero, o al querer comprar una casa adicional apoyándose de su inmueble existente, usted puede solicitar un préstamo con garantía hipotecaria. Este tipo de préstamo depende de su historial crediticio, de sus ingresos y del valor real de su casa, y se estima hasta por un 85% del costo de su propiedad.

Las condiciones del préstamo son pagos mensuales de un monto fijo. Si usted no paga el préstamo según el acuerdo establecido en su contrato, el prestamista puede rematar su casa mediante una ejecución hipotecaria.

Para cerrar un trato con un prestamista, lo ideal es que haya consultado varios, por ello, le recomendamos solicitar su puntaje de crédito. Su puntaje reúne sus datos personales, historial de crédito e ingresos, y es lo que usan los prestamistas para tratar de predecir si usted será capaz de pagar a tiempo el préstamo.

Negocie, compare y genere competencia entre los prestamistas para obtener la mejor oferta de préstamo. Usted puede jugar con los números que ofrecen unos y otros para que se los igualen o se los mejoren. Siéntase seguro de tomarse su tiempo, e incluso de retirarse de un proceso si no le conviene en cualquier momento. También puede cancelar un contrato dentro de los tres días después de haberlo firmado sin multa.

Antes de cerrar un préstamo, familiarícese con los términos del contrato, y si no entiende alguna cláusula, alguna palabra o lo que quiere decir algo, busque información. Cualquier elemento en el contrato que no entienda puede representar un costo inesperado —¡que no le agarren de sorpresa!

Le invitamos a consultar la sección de Glosario al final de este artículo para repasar los términos más comunes.

Pasos para vender una casa

Para vender su casa cuenta con un par de opciones: enfrentar todos los trámites de documentos, dedicarle tiempo a mostrarla y hacerle publicidad, así como cotizar su valor justo y razonable o contratar un agente de bienes raíces.

No contratar a un agente puede ahorrarle mucho dinero. El costo de comisiones de un agente oscila alrededor del 6% del costo de la propiedad. Es decir: US$6,000 por cada US$100,000. El papeleo de trámites legales y financieros puede ser algo totalmente nuevo y desconocido para usted, si no cuenta con un agente inmobiliario pídale ayuda a un abogado.

Para cotizar el precio de su casa sin contratar a un tasador (cobran aproximadamente unos US$400) puede investigar precios de casas similares a la suya en su vecindario en buscadores de propiedades como los mencionados anteriormente.

Gracias a las herramientas de venta en línea, hoy en día puede publicar un anuncio de venta con una descripción detallada de su propiedad por un costo anual que oscila los US$100. Uno de los sitios es For Sale By Owner (sitio en inglés), pero hay muchos otros en Internet. Y no olvide la opción de colocar un letrero de venta en la puerta.

Entender los términos de un contrato de préstamo hipotecario y de un préstamo con garantía hipotecaria, es una aventura nueva para la cual se necesita un manual de consulta junto al contrato. Cada renglón puede parecer que está escrito en una lengua desconocida si alguien no nos explica qué significa cada concepto.

Por ello es muy importante que tenga siempre presente la importancia de poder desglosar un contrato para comprenderlo todo y para ello, es necesario estudiar la terminología que seguramente le causará confusión al principio. Siga leyendo para consultar la terminología más importante que le recomendamos conocer.


Glosario

Asesor de Hipotecas de Vivienda (Home Mortgage Consultant)

A veces llamado un oficial de préstamos, ejecutivo de cuentas o representante de ventas. Es la persona que le ayudará durante el proceso de financiamiento para comprar una vivienda.

Avalúo (Appraisal)

Un presupuesto profesional del valor de la propiedad en el mercado.

Calificación de Crédito (FICO Score)

Una clasificación numérica que indica la solvencia crediticia del solicitante de hipoteca basado en varios criterios. Es una parte de la información que se usa en el proceso de decisión de la aprobación del préstamo.

Cargo de Origen (Origination Fee)

Cantidad colectada por el prestamista por hacer un préstamo. Generalmente es equivalente a un porcentaje (o un punto) de la cantidad del préstamo.

Carta de Compromiso (Commitment letter)

Promesa obligatoria por escrito del prestamista al solicitante hipotecario a hacerle un préstamo, generalmente bajo ciertas condiciones estipuladas.

Cierre (Closing)

Una reunión o acuerdo de la finalización de la venta de una propiedad en donde se firman documentos y se intercambia dinero.

Condiciones de Préstamos (Loan Conditions)

Las condiciones con las que el prestamista acuerda hacer el préstamo. Incluyen la tasa de interés, duración del acuerdo de préstamo y cualquier requisito que el prestatario debe satisfacer antes del cierre.

Costo de Cierre (Closing Costs)

Gastos o costos de acuerdos por encima del precio de venta de hogar, incurridos tanto por el comprador como por el vendedor durante la transferencia de una propiedad.

Cuenta de Garantía Bloqueada (Escrow Account)

Una cuenta de retención por la cantidad que paga el prestatario de hipoteca mensualmente y que el prestamista usa para pagar los impuestos del prestatario, otras deudas periódicas contra la propiedad, seguro de propietario de vivienda y si se aplica, el seguro hipotecario.

Presupuesto de Buena Fe (Good Faith Estimate)

Un desglose detallado de los costos estimados del cierre o de la liquidación.

Índice (Index)

Medida usada por prestamistas para indicar cualquier cambio en la tasa de interés cargados a una hipoteca de tasa ajustable (ARM). Su pago mensual de tasa de interés será ajustado en relación a este indicador del mercado más el margen como se especifique en su nota. 

Informe de Crédito (Credit Report)

Un informe emitido por una agencia independiente que contiene cierta información referente al historial de crédito del solicitante de la hipoteca y de su actual calificación de crédito.

Límite de Tasa (Rate Cap)

El límite de cuánto puede cambiar la tasa de interés en un préstamo de tasa ajustable (ARM) en cada ajuste y durante la vigencia del préstamo.

Pago Inicial (Down Payment)

La parte del precio de compra de un hogar que paga el comprador en efectivo y que no esta incluida en la hipoteca

Porcentaje de Tasa Anual (Annual Percentage Rate, o APR)

El costo total anual de la hipoteca está indicada como un porcentaje de la cantidad del préstamo.

Préstamo Convencional (Conventional Loan)

Una hipoteca no garantizada ni asegurada por una agencia gubernamental.

Préstamo Hipotecario de Tasa Ajustable (Adjustable Rate Mortgage, o ARM)

Es un préstamo que le permite al prestamista ajustar periódicamente la tasa de interés cuando el índice cambia de acuerdo a condiciones del mercado en fechas predeterminadas.

Tasa Asegurada

Acuerdo entre el prestatario y el prestamista para proteger la tasa cotizada de interés, puntos y términos del préstamo mientras se esté procesando.

Relación de deuda a ingresos (Debt-to-income Ratio)

El porcentaje entre los pagos de deuda totales del solicitante de hipoteca y sus ingresos brutos.

Seguro de Colocación (Underwriting)

Un análisis de riesgo hecho por un prestamista para decidir si se aprueba o no un préstamo hipotecario.

Seguro de Hipoteca (Mortgage Insurance)

Póliza de seguro que protege al prestamista contra pérdida si el prestatario no hace los pagos acordados en la nota. El seguro de hipoteca podría ser requerido si el prestatario da menos de un 20% de pago inicial en un préstamo para la vivienda.

Seguro de Propietario de Vivienda (Homeowners’ Insurance)

Una póliza contra accidentes que cubre la propiedad de bienes raíces contra múltiples peligros.

Seguro de Título de Propiedad (Title Insurance)

Póliza que asegura contra cualquier pérdida de la propiedad que resulta de defectos en el título o título legal de una propiedad en particular.

Seguro Privado de hipoteca (Private Mortgage Insurance)

Póliza de seguro de hipoteca en un préstamo hipotecario convencional emitido por una compañía privada de seguros.

Tasa de Interés (Interest Rate)

Porcentaje de la cantidad de la hipoteca que se le paga al prestamista por el uso del dinero, generalmente expresado como un porcentaje anual.

Tasa Fluctuante (Floating Rate)

Se usa este término cuando el solicitante de hipoteca decide no asegurar la tasa, sino que permite que la tasa de interés fluctúa hasta que el prestatario decida asegurarla, generalmente, no más tarde que cinco días previos al cierre.

Título de Propiedad (Title)

Documento legal que establece el derecho actual a, o propietario de, una propiedad, además un historial de sus propietarios y transferencias.

Tramitación (Processing)

La ejecución de la solicitud de un préstamo hipotecario y documentos justificantes.

Valor Agregado de Vivienda, Plusvalía (Equity)

La diferencia entre el valor justo del mercado de una propiedad y la cantidad que todavía se debe en su préstamo de vivienda. Por ejemplo, si la propiedad vale US$100,000 y el préstamo es de US$75,000, tiene usted entonces US$25,000 o el 25% del valor agregado de su vivienda (plusvalía).